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【店舗・家賃補助制度】家賃交渉で賃料減額は可能?今こそ知りたい「賃料適正化」

新型コロナウイルスが経済に与える影響は深刻化しており、営業自粛を余儀なくされた飲食店などでは売上が大きく減少しています。そんななか店舗経営を維持していく上で固定費として大きな割合を占める「家賃の支払い」に頭を抱える店舗オーナーは多いのではないでしょうか。

政府ではこのような店舗を救うべく、さまざまな家賃に関する支援策が打ち出されており、事業継続に向けた固定費の負担低減が急務となっています。そんななか資金繰りを確保するために店舗の家賃交渉に踏み出す店舗オーナーも増えています。

そこで今回は、国や自治体が取り組む家賃補助支援策や家賃交渉を行う上で必要となる知識に加え、今注目の「賃料適正化」サービスについても詳しく解説したいと思います。

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新型コロナウイルスの影響は店舗にも

新型コロナウイルス感染症の拡大は、人やモノの動きを停滞させるだけでなく、さまざまな事業活動にまで大きな影響が及んでいます。こうした苦しい状況が続くなか、飲食店をはじめとする店舗オーナーのなかには、テナントの家賃の支払いが困難となり、廃業に追い込まれる店舗が急増しています。

引用:東京商工リサーチホームページ

東京商工リサーチが4月23日から5月12日までに実施した「事務所・店舗家賃に関するアンケート調査(速報値)」の中間集計によると、全企業の売上高家賃率は「1割以下」が75.3%、「2割以下」も9.7%でした。一方、小売業では「2割以上」と答える企業が31.4%、規模別では中小企業の小売業・宿泊・飲食を含んだサービス業他は、「2割以上」と答える企業がなんと3割以上に及んでいます。とくに小規模店舗ほど家賃の負担が重くのしかかり、事業の継続に向けての家賃支援策が急務となっていることが分かります。

新型コロナウイルスの影響で、店舗やテナントの家賃・賃料はどうなる?

新型コロナウイルスにより、多くの企業や店舗経営者は苦しい経営状況下に置かれるなか、国会では店舗の家賃に関してさまざまな支援対策の法案が論議されています。

ここでは、国や各都道府県が出している家賃・賃料に関する支援対策についてみていきましょう。

与党が政府に家賃補助支援策を提言

20202年5月8日、自民党と公明党の両党は、新型コロナウイルス感染拡大の影響により、店舗の家賃の支払いが困難になった事業者へ家賃支援策を取りまとめ政府へ提言しました。
具体的には、売上が大きく減少した事業者が日本政策金融公庫や民間金融機関から無利子・無担保で融資を受け、店舗の家賃に使用した2/3を後から国が半年分給付する仕組みです。

≪対象≫
中小・小規模事業者と個人事業主

≪条件≫
前年同月比の収入が半減、または3ヵ月にわたり平均3割収入が減少した事業者

≪支援策≫
政府系金融機関から無利子・無担保融資で家賃に充てた金額のうち、国が2/3を給付

①中小・小規模事業者・・・上限月50万円
②個人事業主・・・上限月25万円

≪期間≫
今年いっぱいで最大6ヵ月分
※6月分の家賃から対象

国土交通省は、賃料支払いに関する柔軟な措置を不動産関連団体へ要請

新型コロナウイルス感染症の影響により、飲食店をはじめとする事業者の中には店舗の賃料の支払いが困難となる事案が発生しています。2020年3月31日、国土交通省はこのような状況を踏まえた上で、賃料の支払いが苦しい状況にある飲食店をはじめとした事業者に対して、賃料の支払いの猶予に応じるといった柔軟な措置の実施を検討するよう要請を出したとしています。

今回要請をした不動産関連団体は、以下のとおりです。

・(一社)不動産協会
・(一社)全国住宅産業協会
・(一社)不動産流通経営協会
・(公社)全国宅地建物取引業協会連合会
・(公社)全日本不動産協会
・(一社)日本ビルヂング協会連合会

福岡市では店舗へ8割補助の家賃補助支援も

福岡市では、新型コロナウイルスによる緊急事態宣言に基づいて、福岡県の休業要請に協力した施設または時短営業を行った飲食店などの事業者に対して、1ヵ月分の家賃の8割(上限50万円)を補助する家賃支援策を出しています。また5月13日よりオンライン申請も開始されています。期間や対象施設は以下のとおりです。

≪支援策≫
緊急事態宣言に基づき、福岡県から出された協力要請等を受けて休業した施設または時間短縮営業した食事提供施設の賃料の8割を支給

①2020年4月7日~2020年5月6日までの分は、上限50万円支給
②2020年5月7日~2020年5月31日までの分は、上限30万円支給

≪対象期間≫
①2020年4月7日~2020年5月6日まで
②2020年5月7日~2020年5月31日まで

≪対象施設≫
・福岡県から出された協力要請等を受けて、対象期間に定休日を含む15日以上休業した施設または、時間短縮営業した食事提供施設
・福岡県が指定した「基本的に休止を要請する施設」
・福岡県が指定した「基本的には休止を要請しない施設のうち、食事提供施設」

家賃交渉でコスト削減!「賃料適正化」サービスで減額できるかも?

新型コロナウイルスの影響により多くの店舗では売上が減少するなか、毎月固定費としてかかる店舗の「賃料」を減額できるかが店舗存続の大きな課題となっています。現在8割以上の企業や店舗が賃料を払い過ぎていると言われるなか、「賃料適正化」サービスを利用することで大幅なコスト削減につながる可能性があります。
そもそも「賃料適正化」サービスとは、プロの専門家と連携をとり、高めに設定されている賃料を適正な価格へ戻すため、管理会社や貸主と家賃交渉をおこなうサービスです。

ここでは「賃料適正化」サービスについて詳しく知る前に、まずは家賃交渉の際に知っておくべき知識について解説します。

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適正賃料とは?

日本はかつて高度経済成長期からバブル期まで土地の価格は上昇し続けていました。しかしリーマンショックによる世界経済不況以降、不動産業界はその影響を大きく受け平均的な賃料は下落しています。このように賃料は、入居時の景気や地価の相場などその時代の状況により常に変動しているもので、その時代の景気や状況に合った賃料が「適正賃料」ということになります。

しかしこの適正賃料は、カンタンに判断するのが難しく、同じビルの同フロアに入居していた場合でも、それぞれの入居のタイミングにより坪当たりの平均単価はまちまちです。さらに隣の入居者の賃料が分からないため、自社の賃料が相場に対して適正かどうかの判断をしづらいのです。このように契約時に定められた賃料を支払い続けていても、それは地価にあった賃料でないケースも少なくないといえるでしょう。

家賃交渉をすることは違法ではない?

店舗の家賃交渉となれば、不動産の賃貸借契約において複雑な法律が絡んでくるため、「そもそも家賃交渉って違法ではないの?」と不安に思う方も少なくないでしょう。

基本的に家賃の契約の行う際、民事法の「借地借家法第32条」によって、借主には「賃料減額請求権」が認められています。ただしこの権利は、以下の条件を満たしている場合に適用となります。

「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下、その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」
引用:借地借家法第32条1項 借賃増減請求権

つまり、今回の新型コロナウイルスの影響も、借地借家法第32条1項に定める「経済事情の変動」という要件に当たり得ると考えられるため、店舗経営者が賃料減額を申し出た場合、家主であるオーナーが承諾すれば家賃の減額は可能となるでしょう。

このように家賃交渉は、借主にとっても正当な権利であり、借主が賃料の減額交渉をしても問題ないということが分かりましたね。とはいえ自分で家賃交渉を行うにしても、やはり時間や労力はかかる上に、「家主との関係が悪くなったらどうしよう」といった心理的な問題もあり、なかなか自分で家賃交渉に踏み切れないと考える方も少なくないといえるでしょう。

次の章では、そんな家賃交渉に関して悩みを抱える店舗オーナーに一押しの「賃料適正化」サービスについてご紹介します。

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「賃料適正化」サービスのメリット

今回は数あるサービスの中から、アクトプロの提供する賃料適正化サービスについて紹介します みたいな感じではじめておいてください
家賃交渉を行う際は、プロに任せる「賃料適正化」サービスを利用するのも一つの方法です。とはいえ、さまざまな家賃交渉サービスがある中「診断するだけで費用がかかるのでは?」「本当に削減できるの?」このような不安の声もきっと多いでしょう。

今回は数あるサービスの中から、レジチョイスが自信をもっておススメするアクトプロ提供の「賃料適正化サービス」についてご紹介します。

メリット(1)賃料の削減成功率80%!しかも適性診断は無料

アクトプロの提供する「賃料適正化」サービスは、賃貸物件のコストが適正かどうかをプロが無料で診断し、適正価格にするための家賃交渉を行うサービスです。この「賃料適正化」サービスをおススメする理由の一つが賃料の削減率の高さにあります。なんと利用した企業や店舗の賃料削減成功率は80%を誇る結果となっています。

このような削減率の高さには、不動産・弁護士・不動産鑑定士・土地家屋調査士など各種専門家との連携により具体的な根拠に基づいたデータが提示できるからこそ大幅な賃料の削減が実現可能となります。また賃料の削減成功率の高さに加え、適性診断を行うのは無料という点も大きな魅力といえるでしょう。気になる費用についてはメリット(3)でご紹介します。

メリット(2)家賃交渉時にテナントオーナーとの関係も配慮してくれる

長年において、店舗の賃貸契約を交わしている場合、家賃交渉を行うと「家主との関係が悪くなってしまうかも」となかなか見直しを提案できないと考える経営者もきっと少なくないでしょう。
「賃料適正化」サービスでは、このようなセンシティブな悩みにも丁寧に向き合い、テナントオーナーとの関係も配慮した提案を行ってくれます。借主だけの一方的な視点だけでなく、貸主の視点を踏まえながら互いの利益になる交渉を行ってくれるので安心して任せられるといえるでしょう。

メリット(3)完全成果報酬型、賃料削減成功時のみのお支払い

「賃料適正化」サービスは、完全成果報酬型なので、賃料を削減できた場合のみ費用が発生し、もし減額できなかった場合の費用は0円となります。
また適正賃料査定・各種調査・専門家への依頼・交通費といった追加費用なども一切かからないため、安心して気軽に利用できる点はうれしいポイントといえるでしょう。

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賃料適正化で、無駄な家賃、無駄なコストを削減!

新型コロナウイルスの影響で売上低迷に悩む店舗では、無駄な家賃や無駄なコストをいかに削減できるかが重要な課題となります。レジチョイスでは、今回ご紹介した店舗の家賃・賃料を適正な金額へ戻す「賃料適正化」もコスト削減の一つとしておススメしています。
固定費の中でも大きな割合を占める賃料の適正化を図ることで、店舗の資金面の負担を少しでも軽減できるでしょう。また「賃料適正化」サービスを利用した企業や店舗オーナーの中には、20%~38%の賃料削減に成功したケースも見られます。「賃料適正化」について詳しく知りたいという方は、ぜひお気軽に以下のフォームよりお問合せください。ご相談は無料となっています!

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まとめ

今回は、新型コロナウイルスの打撃を受ける店舗へ向けて、国や各都道府県が取り組む家賃支援策の情報に加え、家賃交渉を行う上で必要となる知識やプロに任せる「賃料適正化」サービスについても詳しく解説しました。
現状8割の企業や店舗が家賃を払いすぎていると言われるなか、家賃交渉によりコストを削減できれば店舗の負担も大幅に低減します。家賃を削減したいけど減額交渉に踏み出せないという場合には、今回ご紹介した「賃料適正化」サービスを利用してプロに任せてみるのもおススメですよ。ぜひ活用してみてくださいね。

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